BCM - "Ông trùm" khu công nghiệp - PineTree Securities

BCM

HOSE

Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP

https://becamex.com.vn/

04/10/2022

Các chỉ số tài chính

Giá hiện tại (đồng)

90,000

Khối lượng GD trung bình 1 tháng (CP)

299,039

Cao nhất 6 tháng

101,800

Thấp nhất 6 tháng

58,200

EPS

1,649

ROE

9.89%

ROA

3.48%

% Cổ tức

0%

Vốn hóa thị trường
(Tỷ đồng)

93,150

Vốn chủ sở hữu
(Tỷ đồng)

16,052,977,455,979

SƠ LƯỢC VỀ CÔNG TY

Tên đầy đủ công ty là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp hay còn gọi là Becamex IDC
Vốn điều lệ hiện tại của BCM là 10.350 tỷ VND, trong đó, UBND tỉnh Bình Dương nắm giữ tới 95% số cổ phiếu của công ty.
Công ty được thành lập từ năm 1976, tiền thân là Công ty Thương nghiệp tổng hợp Bến Cát với chức năng chủ yếu là thu mua, chế biến các mặt hàng nông sản, phân phối hàng tiêu dùng. Năm 2002 đánh dấu bước tiến lịch sử của Becamex khi công ty ra mắt hệ sinh thái toàn diện: Khu công nghiệp song hành cùng đô thị. Từ đây, Becamex bắt đầu mở rộng các lĩnh vực kinh doanh, ghi tên mình vào danh sách những Tập đoàn đa ngành hàng đầu cả nước.

NGÀNH NGHỀ KINH DOANH CHÍNH

Về Ngành nghề kinh doanh: Hiện tại BCM là doanh nghiệp hàng đầu trong việc phát triển hệ sinh thái bất động sản khu công nghiệp, đô thị tại Việt Nam khi có hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành, cùng với tổng quỹ đất dồi dào lên tới 32,000 Ha. Bên cạnh việc phát triển Khu công nghiệp và bất động sản dân cư, thương mại, BCM tiếp tục lấn sang các mảng dịch vụ khác nhằm hỗ trợ hệ sinh thái của mình như cung cấp dịch vụ giáo dục, y tế, hoạt động xây dựng, lắp đặt kinh doanh điện hay hải quan, khai thác cảng,…
Một số KCN BĐS tiêu biểu của Becamex có thể kể đến là KCN Mỹ Phước với quy mô 4,500 ha, KCN Bàu Bàng với quy mô 2,000 ha, hay các khu công nghiệp mang thương hiệu VSIP như VSIP Bình Dương với 3,545 ha, VSIP Hải Phòng với 1,600 ha, VSIP Bắc Ninh với 1,700 ha,...

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

Về bảng cân đối kế toán, phần tài sản ngắn hạn của BCM tại thời điểm cuối tháng 6 2022 đạt ở mức 29 nghìn tỷ và không có sự chênh lệch đáng kể so với các năm trước. Chiếm tỷ trọng lớn trong mục này thì vẫn là các khoản phải thu khách hàng và hàng tồn kho.
Về tài sản dài hạn có thể thấy được xu hướng ngày càng tăng qua các năm, đến thời điểm giữa năm 2022 đạt mức gần 20,000 tỷ chủ yếu đến từ những khoản đầu tư mạnh vào các công ty liên doanh liên kết của BCM.
Nợ ngắn hạn của BCM tại thời điểm giữa năm 2022 đạt mức 19,736 tỷ tăng nhẹ 7% với đầu năm chủ yếu đến từ các khoản người mua trả tiền trước cho các dự án bất động sản.
Nợ dài hạn của BCM chủ yếu đến từ các khoản vay và phát hành trái phiếu, và có thể thấy trong năm, doanh nghiệp đã thanh toán các khoản trái phiếu đáo hạn khi nợ dài hạn tại cuối tháng 6 2022 đã giảm 13% so với thời điểm đầu năm.

KẾT QUẢ KINH DOANH

Theo bảng thống kê doanh thu- lợi nhuận của BCM trong 6 năm gần nhất, có thể thấy được sự sụt giảm nhẹ về doanh thu và lợi nhuận của BCM trong 2 năm trở lại đây.
- Năm 2020, doanh thu và lợi nhuận ròng trước thuế của BCM lần lượt đạt 6,505 và 2,487 tỷ VND giảm 21% và 17% so với năm 2019. Việc sụt giảm này là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khi các khu công nghiệp và nhà xưởng phải đóng cửa giãn cách.
- Sang đến năm 2021, doanh thu thuần BCM đạt 6,990 tỷ VND, tăng nhẹ 7%, trong khi đó lợi nhuận trước thuế lại giảm 30%. Tuy nhiên điểm tích cực là phần sụt giảm này không đến từ ảnh hưởng dịch Covid-19 mà đến từ việc doanh nghiệp đã thoái vốn công ty con là IJC ra khỏi tập đoàn.
-Tới nửa đầu năm 2022, kết quả kinh doanh của BCM đã có sự cải thiện với cùng kì năm trước. Doanh thu thuần và lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp đạt 3,358 tỷ và 1,548 tỷ tăng lần lượt 9% và 44% so với nửa đầu năm 2021. Với việc xã hồi bình thường hóa sau đại dịch, cũng như nhu cầu thuê bất động sản kcn ở nước ta ngày càng tăng, dự kiến kết quả kinh doanh của BCM trong cả năm 2022 sẽ tăng trưởng tốt.
Nhìn vào cơ cấu doanh thu thuần của BCM, chúng ta có thể thấy được BĐS KCN và đô thị là mảng chủ yếu của doanh nghiệp khi chiếm tỷ lệ dao động từ 66-77% tổng doanh thu thuần trong những năm gần đây. Xếp sau là mảng thương mại, dịch vụ khi chiếm khoảng 11-15% tổng doanh thu thuần. Mảng này chủ yếu là các dịch vụ hạ tầng đô thị như bệnh viện, trường học, viễn thông, hay cả dịch vụ quản lý KCN.
Tiếp theo là mảng sản xuất của BCM chiếm tỷ trọng từ 8-12% tổng doanh thu thuần, chủ yếu là sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt là xi măng.
Các mảng thu phí cầu đường, xây dựng và các dịch vụ còn lại chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong doanh thu thuần của BCM. Riêng mảng thu phí cầu đường từ năm 2021 sẽ không còn xuất hiện trên báo cáo của BCM do doanh nghiệp đã thoái vốn công ty IJC thành công ty liên kết.
Về biên lợi nhuận gộp, BĐS KCN và dân cư vẫn đứng đầu và có sự phục hồi thời điểm sau dịch Covid-19 khi đạt 58% ở nửa đầu năm 2022, tăng 14% so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái cho thấy tín hiệu tích cực từ mảng chủ đạo của BCM sau thời điểm dịch bệnh.
Bên cạnh doanh thu lợi nhuận trực tiếp, BCM còn thu được rất nhiều từ các công ty liên doanh liên kết. Từ số liệu có thể thấy lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết chiếm khá đáng kể trong lợi nhuận thuần của BCM, trung bình khoảng từ 40-60%.
Thay vì trực tiếp điều hành, BCM đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết hoạt động trong các ngành nghề để phục vụ hệ sinh thái doanh nghiệp. Tiêu biểu trong số này là liên doanh VSIP giữa BCM và Sembcorp của Singapore hoạt động trong lĩnh vực phát triển bất động sản khu công nghiệp và dân cư, liên doanh BW giữa BCM và Warpincus phát triển nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, hay liên doanh Becamex Tokyu, Becamex Setia về phát triển BĐS dân cư, đô thị. Từ năm 2021, BCM sẽ có thêm khoản lợi nhuận liên doanh, liên kết từ IJC, tuy nhiên đến 2022 thì sẽ không còn lợi nhuận từ BWE nữa khi mà trong năm 2022, BCM đã tiếp tục thoái vốn công ty này qua đó giải thích được lý do một phần lợi nhuận liên doanh liên kết nửa đầu năm 2022 giảm so với cùng kỳ 2021.
Nhìn qua số liệu thống kê những năm gần đây, lợi nhuận liên doanh VSIP mang lại luôn chiếm khoảng 60-70% tổng lãi/lỗ từ liên doanh liên kết. Trái ngược lại, liên doanh BW lại đem lại khoản lỗ cho BCM trong các năm gần đây do ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong hoạt động cho thuê nhà xưởng. Đến thời điểm nửa đầu năm 2022, liên doanh BW tiếp tục mang lại khoản lỗ gần 100 tỷ cho BCM, tuy nhiên với việc dịch bệnh đã được kiểm soát kèm theo nhu cầu thuê nhà xưởng của các doanh nghiệp, dự kiến tình hình sẽ khả quan hơn vào cuối năm 2022.

CHỈ SỐ TÀI CHÍNH

Do cách hạch toán ghi nhận doanh thu 1 lần nên ROE và ROA của BCM qua các năm có phần kém hơn so với các doanh nghiệp khác trong ngành BĐS KCN khi những doanh nghiệp này ghi nhận phân bổ đều doanh thu 50 năm. Hơn nữa do phần lớn các dự án cũ của BCM đã được lấp đầy gần hết cũng như việc thoái vốn các công ty con hoạt động trong lĩnh vực cùng với công ty mẹ dẫn tới việc ROA và ROE trong 3 năm gần đây của BCM có xu hướng giảm.
Tuy nhiên với kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian tới khi một loạt các dự án được đưa vào triển khai thì dự kiến 2 chỉ số này có thể cải thiện trong 2-3 năm tới.
Với vị thế số 1 của mình trong ngành bất động sản khu công nghiệp và đô thị tại Việt Nam, không quá ngạc nhiên khi P/E của BCM vượt quá xa so với các đối thủ cùng ngành. Thậm chí, chỉ số này hoàn toàn có thể tiếp tục tăng trong tương lai khi một loạt các dự án khu công nghiệp cũng như đô thị của BCM được đưa vào triển khai.

TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP

Nếu nhìn vào đồ thị, chúng ta có thể thấy được tiềm lực của BCM khi quỹ đất đạt gần 32,000 ha, chủ yếu là ở Bình Dương, đứng số 1 Việt Nam cả về chất lượng lẫn quy mô, vượt xa các đối thủ còn lại trong ngành BĐS KCN và đô thị.
Bên cạnh trực tiếp đầu tư quản lý khu công nghiệp đô thị và hạ tầng ở BÌnh Dương, BCM cũng đã dần mở rộng địa bàn của mình không chỉ ở xung quanh Bình Dương như Bình Phước, Bình Thuận mà còn sang tới các tỉnh miền Trung như Bình Định, Quảng Ngãi, Nghệ An hay cả các tỉnh miền Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng qua các công ty liên doanh. Địa bàn mà BCM mở rộng đầu tư ở các tỉnh khác cũng đều nằm ở vị trí tiềm năng gần các thành phố lớn cũng như đầy đủ hạ tầng giao thông trong phạm vị xung quanh bán kính 40km.
Hiện tại BCM đang trực tiếp triển khai khu công nghiệp Cây Trường ở Bàu Bàng, Bình Dương với diện tích lên tới 1000 ha với tổng mức đầu tư lên tới hơn 5400 tỷ. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Hiện tại, dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các bước pháp lý cuối cùng để đưa vào kinh doanh. Dự kiến sẽ bắt đầu đi vào hoạt động sau quý 2 2023.
Bên cạnh đó, liên doanh VSIP được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho BCM khi các khu công nghiệp VSIP Bình Định, VSIP Bình Thuận, VSIP Bình Dương 3 và VSIP Bắc Ninh 2 cũng sẽ đi vào hoạt động trong thời gian tới. Hiện tại các dự án này cũng đang thực hiện giải phóng mặt bằng và hoàn thiện các bước pháp lý cuối cùng để đưa vào kinh doanh.
Bên cạnh nguồn cung mới thì giá thuê đất được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trung bình từ 5-8%/năm, cũng như nguồn cầu đến từ các vốn ngoại ngày càng tăng trưởng hàng năm cũng sẽ đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho BCM trong thời gian tới.
Về BĐS dân cư, bên cạnh việc bán dự án Uni Town Galaxy cho Gamuda land với giá trị lên tới hơn 1,200 tỷ, dự kiến BCM còn sẽ ghi nhận cả toàn bộ phần bán đất nền ở thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand ( 18,9 ha với giá trị đạt 242 triệu USD) trong giai đoạn 2022-2023. Không những vậy, BCM cũng sẽ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu từ các khu tái định cư ở Bàu Bàng và Mỹ Phước, và sẽ được hưởng lợi khi áp dụng mức giá khung đất mới ở tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 2020-2024.

Copyright 2022. Công ty Cổ phần chứng khoán Pinetree | GPKD: 0101294902