Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (gọi tắt là IDICO) được thành lập năm 2000 với xuất phát là một doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ Xây dựng. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở và đô thị, thi công xây lắp. Qua quá trình xây dựng và phát triển, đến nay, IDICO đã trở thành một tập đoàn vững mạnh hoạt động theo mô hình Công ty cổ phần với mã chứng khoán IDC. Vốn điều lệ quy mô 3.000 tỷ đồng; vốn hóa thị trường đã có lúc đạt trên 1 tỷ đô la vào tháng 11/2021.

Về kết quả kinh doanh, giống như những doanh nghiệp khác, thì IDC cũng bị ảnh hưởng ít nhiều bởi dịch Covid-19 trong 2 năm 2020 và 2021. Tuy nhiên, với những chính sách sáng suốt của ban lãnh đạo công ty thì IDC vẫn đạt mức doanh thu và lợi nhuận đáng ngạc nhiên. Năm 2020, IDC ghi nhận doanh thu đột biến từ việc hạch toán toàn bộ hơn 800 tỷ doanh thu chưa thực hiện từ dự án KCN Mỹ Xuân A, dẫn đến doanh thu và lợi nhuận trước thuế ghi nhận trong 2020 lần lượt đạt 5,356 tỷ và 1,233 tỷ.
Có 2 cách ghi nhận doanh thu đối với việc cho thuê bất động sản KCN: Thứ nhất là ghi nhận toàn bộ doanh thu trong 1 lần duy nhất và thứ hai là sẽ phân bổ doanh thu theo chu kỳ cho thuê bất động sản khu công nghiệp, thông thường là 50 năm. Việc doanh nghiệp BĐS KCN lựa chọn ghi nhận theo cách nào thì phụ thuộc chính sách của doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, để ghi nhận doanh thu 1 lần thì dự án BĐS KCN phải thỏa mãn điều kiện như việc bên đi thuê không được hủy ngang hợp đồng, số tiền nhận trước không nhỏ hơn 90% tổng số tiền dự kiến thu được theo hợp đồng và thời gian trả toàn bộ tiền là trong 12 tháng.
Phần lớn các dự án KCN của IDC đều ghi nhận theo cách 2 là phân bổ trong 50 năm. Đến năm 2020, khi dự án KCN Mỹ Xuân A đủ điều kiện ghi nhận doanh thu 1 lần, IDC đã điều chỉnh hồi tố, ghi nhận toàn bộ phần doanh thu chưa thực hiện của dự án này. Điều này cũng làm cho biên lợi nhuận ròng của doanh nghiệp tăng trưởng lên mức 23%, gấp đôi so với mức của 2 năm trước đó.
Sang đến năm 2021, doanh thu thuần của IDC chỉ đạt hơn 4,300 tỷ do không còn khoản đột biến như năm trước đó. Tuy nhiên, trong thời gian này, IDC tiếp tục có khoản lợi nhuận đột biến khoảng hơn 480 tỷ khi thoái vốn toàn bộ các khoản đầu tư tại 2 công ty liên kết là Công ty Cổ phần Thủy Điện Dak Mi và Công ty TNHH Kính nổi Siều trắng Phú Mỹ. Do đó, quý vị có thể thấy biên lợi nhuận ròng vãn tiếp tục cao hơn so với 2018 và 2019 khi đạt ở mức 18%.
Năm 2022, tiếp tục là một năm mà IDC ghi doanh thu đột biến khi điều chỉnh hồi tố ghi nhận hơn 1400 tỷ doanh thu chưa thực hiện của dự án KCN Nhơn Trạch 5. Bên cạnh đó thì doanh nghiệp cũng ghi nhận doanh thu 1 lần đối với dự án Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 Mở rộng, Hữu Thạnh và Mỹ Xuân B1 dẫn tới doanh thu trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt mức hơn 7000 tỷ, vượt cả năm 2021. Thậm chí, lợi nhuận trước thuế tăng gần gấp 4 lần so với cả năm ngoái, đạt gần 2948 tỷ.
Nhìn vào đồ thị doanh thu chưa thực hiện, có thể dễ dàng thấy được doanh thu chưa thực hiện của Nhơn Trạch 5 và Mỹ Xuân A giảm 1 cách đáng kể khi IDC thay đổi cách ghi nhận doanh thu BĐS KCN thành 1 lần. Đến thời điểm cuối tháng 9 năm 2022, doanh thu chưa thực hiện của IDC chủ yếu đến từ KCN Phú Mỹ 2 với hơn 1300 tỷ, KCN Mỹ Xuân B1 với 645 tỷ, Quế Võ 2 với hơn 1000 tỷ. Hiện tại thì IDC đang tiếp tục đưa ra chính sách phù hợp để có thể tiếp tục ghi nhận doanh thu 1 lần đối với các dự án KCN còn lại chưa đủ điều kiện.
Vệc ghi nhận doanh thu lợi nhuận đột biến của IDC chỉ là 1 kỹ thuật tài chính của ban lãnh đạo chứ bản chất không xuất phát từ nội tại. Do đó nếu chỉ nhìn vào số liệu này thì rất khó có thể đánh giá doanh nghiệp mà cần phải đi sâu hơn vào triển vọng các mảng kinh doanh.
Khi nhắc đến IDC, đa phần mọi người chỉ nghĩ tới mảng kinh doanh nổi bật nhất của doanh nghiệp này là BĐS KCN, tuy nhiên nếu nhìn vào đồ thị cơ cấu doanh thu thuần, chúng ta sẽ thấy kinh doanh điện mới là mảng đem lại doanh thu chính cho IDC trong các năm vừa rồi, chiếm khoảng trung bình 55-60% tổng doanh thu. Trong khi đó, doanh thu từ việc cho thuê BĐS KCN đứng thứ 2 khi chiếm trung bình khoảng 20% tổng doanh thu của IDC.
Tuy nhiên, kể từ khi thay đổi chính sách ghi nhận doanh thu 1 lần, cơ cấu doanh thu của IDC đã có sự thay đổi. Cụ thể là doanh thu BĐS KCN chiếm phần lớn khi chiếm khoảng 58% tổng doanh thu thuần, xếp sau là doanh thu từ mảng điện khi chiếm 30%. Các mảng còn lại như thu phí cầu đường, xây dựng, kinh doanh BĐS dân cư hay các dịch vụ khác chiếm tỷ trọng không đáng kể.
Về biên lợi nhuận gộp, có thể thấy là lợi nhuận từ mảng BĐS KCN đã tăng lên rõ rệt trong 2020 và 2022, khi có doanh thu đột biến từ việc thay đổi chính sách hạch toán, đạt ở mức 65% và dự kiến tiếp tục giữ vững ở mức này. Khả năng BLN gộp quay trở lại mốc cũ là khó xảy ra do IDC đang tiếp tục thay đổi chính sách công nợ để các dự án còn lại đủ điều kiện ghi nhận doanh thu 1 lần trong thời gian tới. Hoạt động kinh doanh điện dù chiếm 30% tổng doanh thu nhưng biên lợi nhuận rất nhỏ, chỉ ở mức 8%. Những mảng còn lại dù biên lợi nhuận gộp cao, nhưng đóng góp không đáng kể trong doanh thu lợi nhuận của IDC.

IDC thuộc số ít công ty ở khu kinh tế trọng điểm phía Nam ngoài Saigon VRG (SIP) có giấy phép phân phối điện trực tiếp cho khách hàng. Việc vừa sản xuất vừa phân phối sẽ giúp cho IDC có hệ sinh thái KCN hoàn chỉnh. Hiện tại, IDC đang có tổng cộng 2 nhà máy thủy điện ở Quảng Nam và Bình Phước và 3 trạm biến áp ở 2 KCN Nhơn Trạch và Hựu Thạnh. Tuy nhiên, doanh thu lợi nhuận từ kinh doanh điện của IDC trong 3 năm gần đây chủ yếu đến từ 3 dự án là Thủy điện Srok Phú Miêng, trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch do Thủy điện Dak Mi phải dừng hoạt động từ quý 3/2020 để sửa chữa do ảnh hưởng của bão, trong khi đó thì trạm biến áp Hựu Thạnh mới đưa vào hoạt động trong năm và dự kiến phải mất 5-6 năm mới hoạt động hết công suất khi KCN Hựu Thạnh được lấp đầy. Doanh thu năng lượng của IDC chủ yếu đến từ 2 trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch với doanh số trung bình khoảng 2,500 tỷ/ năm - chiếm khoảng hơn 90% doanh thu thuần mảng năng lượng của IDC. Phần doanh thu còn lại sẽ đến từ 2 nhà máy thủy điện ở mức trung bình 150-200 tỷ mỗi nhà máy/ năm. Dự kiến, kể từ năm 2022, doanh thu mảng năng lượng của IDC sẽ có sự cải thiện khi mà dịch Covid-19 đã được kiểm soát hoàn toàn, nhà máy Dak Mi 3 sẽ hoạt động trở lại kể từ quý 4/2022 sau thời gian ngừng hoạt động sửa chữa từ cuối 2020, cũng như trạm biến áp Hựu Thạnh giai đoạn 1 với tổ máy 63MW bắt đầu được đưa vào hoạt động.
Về bất động sản KCN, hiện tại IDC còn 5 dự án cho thuê là Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 Mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn với tổng quỹ đất sẵn sàng cho thuê lên tới 757ha. Các dự án còn lại của IDC, tỷ lệ lấp đầy đều đã đạt 100%. Quỹ đất thương phẩm lớn đảm bảo cho việc tăng trưởng của hoạt động kinh doanh KCN trong giai đoạn 5 năm tới. Các KCN của IDC đều được giải phóng mặt bằng từ trước với chi phí thấp.
KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 Mở Rộng có vị trí gần như tốt nhất ở Bà Rịa – Vũng Tàu khi nằm sát cảng Cái Mép – Thị Vải, một trong 50 cảng biển hiệu quả nhất thế giới. Tổng diện tích thương phẩm của 2 KCN này là khoảng 720 ha, trong đó thì Phú Mỹ 2 bắt đầu vận hành từ 2006 còn Phú Mỹ 2 Mở rộng thì bắt đầu từ 2016, đến thời điểm hiện tại đã lấp đầy được 65% tổng 2 khu. Giá thuê trung bình tại 2 khu này thời điểm hiện tại ở mức 125 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn rất nhiều so với giá mặt bằng chung của tỉnh BR-VT cho thấy sức hấp dẫn đến từ 2 KCN này.
Bên cạnh đó, KCN Hựu Thạnh cũng là động lực tăng trưởng chính của IDC trong thời gian tới. Tổng diện tích thương phẩm của KCN đạt gần 400ha. KCN mới đi vào hoạt động từ 2021 và đến thời điểm hiện tại đã lấp đầy được khoảng 20%. KCN nằm ở Huyện Đức Hòa một trong những vị trí tốt của tỉnh Long An, cách TP HCM 40km và đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành 16km. Giá thuê đất trung bình tại KCN ở mức khoảng 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tuy nhiên mức này vẫn còn thấp nếu so với mức giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm tỉnh Long An.
2 KCN còn lại của IDC là Quế Võ 2 ở Bắc Ninh và Cầu Nghìn ở Thái Bình với tổng diện tích thương phẩm còn lại là 192ha, dự kiến cũng sẽ đem lại 1 khoản doanh thu lợi nhuận cho IDC nhưng sẽ không trọng yếu như 3 KCN trên trong thời gian sắp tới, do vị trí không quá đẹp cũng như diện tích nhỏ. KCN Quế Võ 2 còn 100ha đang tiến hành thủ tục để đền bù GPMB và không có vướng mắc pháp lý nào, tỷ lệ lấp đầy cũng đã đạt 48%. Trong khi đó thì KCN Cầu Nghìn đã nhận được quyết định chuyển đổi đất lúa hơn 100ha sang đất phi nông nghiệp trong tháng 7/2022 và sẽ đẩy nhanh quá trình đền bù.
Theo chia sẻ của ban lãnh đạo, IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất khoảng 2,500 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên. Trong đó, các khu công nghiệp phía Bắc dự kiến phát triển từ 1000-1200 ha và các khu công nghiệp phía Nam đạt khoảng 500-1000 ha. Tổng diện tích dự kiến được cấp chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2023-2024 dự kiến đạt 1,400 ha. Toàn bộ diện tích quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2025 trở đi, duy trì tăng trưởng cho IDC sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy. Bên cạnh cho thuê đất công nghiệp, IDC còn cho thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại chính KCN của mình. Giá cho thuê nhà xưởng dự kiến sẽ giao động quanh mức 4.5-5 USD/m2/tháng và các dự án này chủ yếu sẽ được triển khai trong giai đoạn từ 2022-2026.
Về mảng BĐS dân cư, theo kế hoạch, IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích đất đạt khoảng 52ha bao gồm các dự án như Conac Plaza (Bà Rịa-Vũng Tàu), Mỹ Xuân B1 Residence (Bà Rịa-Vũng Tàu), IDC office (Cần Thơ), Khu dân cư Hiệp Phước (Đồng Nai), Khu dân cư Quốc Lộ 1K (Đồng Nai), Khu Nhà ở Công nhân Nhơn Trạch 1,2 (Đồng Nai), Khu dân cư Bắc Châu Giang (Hà Nam), và khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An). Dự kiến đây cũng sẽ là một trong những nguồn thu lớn của IDC trong thời gian tới.
Ngoài ra, mảng thu phí cầu đường của IDC ở trạm thu phí An Sương – An Lạc trong năm 2022 cũng sẽ hồi phục trở lại thời điểm trước dịch Covid-19 khi lưu lượng xe đã trở lại bình thường.